Novas fontes de captação de recursos para financiamento imobiliário ganharam espaço nos últimos anos, enquanto a oferta de crédito originada da poupança encolhe. De 2007 a 2015, a participação da poupança no mercado de funding imobiliário recuou de 80% para 50% (Figura 1). O tropeço da poupança deve-se basicamente à sua má remuneração frente à alta na taxa de juros de mercado, o que a torna um instrumento financeiro pouco atrativo. Em termos reais, o saldo da poupança encolheu 12% em 2015, comparativamente ao ano anterior (Figura 2).
O volume de empréstimos imobiliários concedidos com recursos da poupança caiu 33% em 2015 e deve voltar a cair em 2016 (Figura 3). Tal cenário reflete a recessão do país e a escassez de recursos baratos, que estão pesando sobre construtoras e potenciais mutuários. Uma vez que a poupança não representa mais um bom instrumento para atender a necessidade de longo prazo do crédito imobiliário, fontes de recursos complementares já são uma realidade que somam mais de R$ 250 bilhões em um mercado de R$ 640 bilhões em 2015 (Figura 4) e que apresentou crescimento real de 13% ao ano entre 2007 e 2015.
Basicamente existem três tipos de funding imobiliário. O primeiro deles vem dos rendimentos das poupanças, para o qual cada banco terá sua fonte de recursos proveniente das contas poupanças dos seus correntistas e deverá usar 65% do montante como crédito imobiliário.
O segundo é proveniente de recursos livres das aplicações financeiras ligadas a imóveis e dentre os principais instrumentos de investimentos relacionados ao mercado imobiliário são as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras Hipotéticas (LHs). Logo, todo investidor que coloca seu dinheiro em alguma dessas aplicações acaba “emprestando” uma determinada quantia a consumidores que querem financiar uma casa própria. Em troca, esses investidores irão receber o valor corrigido ao final do investimento. Esses investimentos podem ser realizados diretamente nesses instrumentos ou por meio de Fundos de Investimento.
A terceira fonte de recursos dos financiamentos imobiliários é o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), recolhido mensalmente do salário dos trabalhadores contratados com carteira assinada. Os empregadores ou tomadores de serviços recolhem 8% sobre a remuneração paga, enquanto a alíquota para menores aprendizes é de 2%. É importante não confundir esse tipo de recurso com a utilização do FGTS individual dada como entrada em um financiamento.
Observa-se que no período de 2007 a 2015 a participação dos CRIs praticamente quintuplicou, cuja fatia no mercado de funding imobiliário passou de míseros 2% para quase 10% (Figura 1). Na mesma comparação, a participação das LCIs passou de 5,5% para quase 30%. Já as LHs têm presença praticamente insignificante nesse mercado uma vez que esse instrumento financeiro vem paulatinamente sendo substituído pelas LCIs.
Em relação ao FGTS, contata-se relativo crescimento da oferta desses recursos para a habitação. A participação do FGTS nos financiamentos passou de 8% para 9% entre 2007 e 2015. O crescimento do FGTS aplicados no crédito imobiliário é explicado pelo bom desempenho macroeconômico até 2014 e pela influência de fatores como os aumentos do limite máximo de avaliação dos imóveis financiados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assim como o crescimento do emprego formal e, consequentemente, do número de contas individuais e aportes ao fundo. Desde 2015 e num futuro próximo, essa realidade não se sustenta mais e muito provavelmente o FGTS como fonte de crédito para aquisição de imóveis deverá recuar.
Mesmo com o crescimento da captação da poupança até 2014, as empresas já vinham diversificando seu funding. No entanto, ainda existem entraves para que as fontes alternativas de recursos deslanchem finalmente. Há obstáculos tanto do ponto de vista econômico, como a elevada taxa de juros, quanto legislativo, já que ainda não há um arcabouço legal para novas alternativas mais baratas, como os covered bonds, fonte de recursos comum na Europa.
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Entenda as fontes complementares à poupança como funding imobiliário:
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): os CRIs são títulos emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras, lastreados em créditos imobiliários e constituem uma promessa de pagamento em dinheiro. Os créditos são provenientes de financiamentos imobiliários destinados às pessoas físicas ou jurídicas realizados após a entrega das chaves. Os CRIs são uma opção de investimento com ganhos isentos de imposto de renda para o investidor pessoa física. Ao transformar fluxos de recebíveis de médio ou longo prazo em ativos financeiros negociáveis à vista, possibilita que incorporadoras, construtoras, imobiliárias e instituições financeiras que tenham créditos com lastro imobiliário contem com mais recursos.
Letra de Crédito Imobiliário (LCI): a LCI é um produto de captação de recursos para os bancos cujo rendimento também é isento de imposto de renda para o investidor pessoa física. A LCI possui como lastro créditos imobiliários e pode ser emitida por instituições financeiras, além de sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias. Ao optar pela LCI, o investidor assume o risco primário do emissor. Conta ainda com a segurança adicional de que está vinculado à carteira de crédito imobiliário da instituição financeira. Esse ativo não pode ser resgatado a qualquer momento, mas é possível negociá-lo no mercado secundário.
Covered bonds: trata-se de um título de captação de recursos para o setor imobiliário que deverá ser criado no Brasil como mecanismo complementar às cadernetas de poupança. O governo já tinha no fim de julho uma minuta de projeto de lei para propor a criação dos covered bonds ao Congresso Nacional. Nesse novo instrumento, que deve se chamar Letra Financeira Imobiliária (LFI), a instituição de crédito tem a obrigação de manter ativos suficientes no cover pool de maneira a satisfazer os interesses dos investidores a qualquer momento. Dessa forma, a entidade emissora absorve boa parte do risco, sendo que os investidores só são atingidos por eventual inadimplência após um determinado limite. Em geral, ele tem uma espécie de dupla garantia, assegurada tanto pelo banco emissor quanto pelos créditos. O mecanismo de covered bond implicará alteração do marco regulatório de crédito imobiliário, por isso a necessidade de a alteração passar pelo Congresso.
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